ΟΙΚΟΔΟΜΗ - Δεν πουλιέται ούτε... κοτέτσι

Κραχ στην αγορά προκαλεί το τεράστιο απόθεμα των απούλητων νεόδμητων κατοικιών, το οποίο κυμαίνεται στις 250.000 - 270.000... 
Σύμφωνα με τα στοιχεία της Eurobank Property Services, από το 1997 μέχρι το 2012 υπήρξε ραγδαία υποχώρηση των μεταβιβάσεων ακινήτων. 
Οι μεταβιβάσεις ακινήτων από 100.000 το 1997 υποχώρησαν σε 10.000 το 2012. Για την ίδια περίοδο επισημαίνει ότι το 1997 εκδόθηκαν σε επίπεδο επικράτειας 37.047 νέες οικοδομικές άδειες που αντιστοιχούσαν σε 13.725.235 τ.μ. ενώ το 2012 εκδόθηκαν μόλις 9.066 νέες άδειες που αντιστοιχούσαν σε 2.641.200 τ.μ.
Και σαν να... μη συμβαίνουν όλα αυτά, η κυβέρνηση με το νέο νομοσχέδιο ανάβει «πράσινο φως» να χτιστούν τα «τυφλά οικόπεδα» (!) ενώ παράλληλα δίνει μπόνους δόμησης σε νέα αλλά και υφιστάμενα κτήρια να... ψηλώσουν τουλάχιστον κατά ένα μέτρο, εφ’ όσον χρησιμοποιούν το ισόγειο ως γκαράζ αυτοκινήτων ή έχουν «φυτεμένα» δώματα. 
Με το ίδιο νομοσχέδιο μάλιστα νομιμοποιούνται οι αυθαίρετες κατασκευές και προσθήκες στις περιπτώσεις που δεν υπάρχει υπέρβαση των βασικών πολεοδομικών μεγεθών του κτηρίου. Παράλληλα προωθούνται ρυθμίσεις επέκτασης και ανακατασκευής των γηπέδων ποδοσφαίρου, κυρίως του Παναθηναϊκού στη λεωφόρο Αλεξάνδρας, ενώ ικανοποιούνται και αιτήματα θρησκευτικού τύπου για τα ακίνητα της Εκκλησίας. 
Η πρεμούρα τους να περάσουν αυτό το νομοσχέδιο, δημιουργεί υποψίες αφού ιδιοκτήτες και κατασκευαστές, λόγω της υψηλής φορολογίας αλλά και της έλλειψης αγοραστικού ενδιαφέροντος, βρίσκονται «εγκλωβισμένοι» στα ακίνητά τους – και όχι τυχαία... Όταν το 2006 ανακοινώθηκε η επιβολή ΦΠΑ στην οικοδομή, χιλιάδες κατασκευαστές έσπευσαν να προλάβουν να εκδώσουν οικοδομικές άδειες. Οι περισσότεροι δανείστηκαν, για να χρηματοδοτήσουν την ανέγερση των ακινήτων.
Σήμερα όμως βρίσκονται σε αδιέξοδο, καθώς όχι μόνο πρέπει να εξυπηρετούν την αποπληρωμή των δανείων τους, αλλά φορολογούνται και ως ιδιοκτήτες μεγάλης ακίνητης περιουσίας για το «στοκ» της επιχείρησής τους, την ώρα που τα τελευταία τρία χρόνια τα έσοδα είναι σχεδόν μηδενικά (αφού το αγοραστικό ενδιαφέρον έφτασε στο ναδίρ). 
Την ίδια στιγμή, σύμφωνα με την εταιρεία πιστοποιημένων μελετών και εκτιμήσεων παγίων στοιχείων GLP Value: 
◆ Ο Ενιαίος Φόρος Ιδιοκτησίας Ακινήτων (ΕΝΦΙΑ) αντιστοιχεί περίπου στο 0,3%-0,4% της αντικειμενικής αξίας και είναι μικρότερος από το άθροισμα των δύο προηγούμενων φόρων στα ακίνητα (ΦΑΠ και ΕΕΤΗΔΕ), που ίσχυσαν πέρσι.
◆ Η μέση φορολόγηση στα ενοίκια υπολογίζεται περίπου στο 0,6% επί της αντικειμενικής αξίας.
◆ Η εκτίμηση για το 2014 είναι πως η καθαρή, μετά από φόρους, απόδοση των ακινήτων εισοδήματος θα κυμανθεί στο 2,2%-3%, σε ετήσια βάση (με την προϋπόθεση της ενοικίασης για το σύνολο του έτους), όταν η καθαρή απόδοση στις καταθέσεις προθεσμίας προβλέπεται ότι θα κυμανθεί μεταξύ 1,75%-2,25%. 
Στο μεταξύ, νέα πτώση (μέχρι 12%), με σταδιακή ανάκαμψη από το 2015, «βλέπει» η Eurobank σε ανάλυση της διεύθυνσης Οικονομικών Μελετών, η οποία δημοσιεύτηκε στο περιοδικό δελτίο «Greece Macro Monitor» με τίτλο «Εξελίξεις στην αγορά κατοικίας στην Ελλάδα». Σύμφωνα με το οικονομετρικό υπόδειγμα που χρησιμοποιήθηκε (το οποίο συσχετίζει τις τιμές με το πραγματικό ΑΕΠ, τον δείκτη τιμών καταναλωτή, καθώς και το πραγματικό επιτόκιο των στεγαστικών δανείων), προκύπτει περιθώριο περαιτέρω πτώσης του μέσου επιπέδου τιμών μεταξύ 6% (με σταδιακή ανάκαμψη τιμών από τις αρχές του 2015) και 12% (με σταδιακή ανάκαμψη τιμών από τις αρχές του 2016), βάσει των δύο υπό εξέταση μακροοικονομικών σεναρίων.

Την ίδια στιγμή, σύμφωνα με την Alpha Bank, «η πτώση των τιμών των κατοικιών αναμένεται να περιοριστεί σημαντικά το 2014, ενώ ουσιαστική σταθεροποίηση στα πολύ χαμηλά επίπεδα που έχουν διαμορφωθεί προβλέπεται από το 2015, με δεδομένο ότι το 2014 θα σημειωθεί αύξηση της οικονομικής δραστηριότητας και μείωση των αντικινήτρων στις επενδύσεις σε οικιστικά ακίνητα». 
Κατάρρευση 
Τη φούσκα των τελευταίων 15 ετών στην κτηματαγορά και την ηχηρή κατάρρευση των ακινήτων περιγράφουν τα στοιχεία που δημοσιεύτηκαν στην ημερίδα του Ελληνικού Ινστιτούτου Εκτιμητικής. Σύμφωνα με τα στοιχεία: 
1 Οι αγοραπωλησίες, εκτιμά η Εθνική, κυμαίνονται το 2013 μεταξύ 5.000-10.000. 
2 Το 2005 είχαν εκδοθεί οικοδομικές άδειες που αντιστοιχούσαν σε 22.790.870 τ.μ. σε όλη τη χώρα. Το 2013 οι άδειες αντιστοιχούσαν σε μόλις 1.805.741 τ.μ. και είναι το 7,9% της δραστηριότητας σε σύγκριση με το 2005. Στην Αττική, πριν από 9 χρόνια είχαν εκδοθεί άδειες για 7.096789 τ.μ. Και πέρυσι μόλις 334.279 τ.μ. ή το 4,7% σε σύγκριση με το 2005.

3 Η μεσοσταθμική μείωση τιμών από την αρχή της κρίσης είναι της τάξης του 30%-35%, αλλά στις πολύ ακριβές περιοχές (λόγω φορολόγησης) και στις πολύ φθηνές κατοικίες (λόγω ανυπαρξίας αγοραστών) η πτώση φτάνει το 50%. 
4 Το στοκ της αγοράς κυμαίνεται στα επίπεδα των 250-270 χιλιάδων σπιτιών, σύμφωνα με έρευνα της Eurobank. 
5 Η αύξηση των πραγματικών αξιών των ακινήτων 1989-2013 ήταν 17% και σε ονομαστικές τιμές 400%. Η μέση ετήσια απόδοση ήταν 0,7% ενώ η μέση ετήσια ονομαστική απόδοση 7%. Την ίδια περίοδο το πραγματικό ΑΕΠ αυξήθηκε 23% ή 0,9% ανά έτος. Τέλος, το διαθέσιμο εισόδημα των νοικοκυριών αυξήθηκε 35% ή 1,3% τον χρόνο. 
6 Σε ό,τι αφορά την αθρόα χρηματοδότηση από τις τράπεζες που έφερε και την έκρηξη στον κλάδο, το διάστημα 1989-2013 η αξία των υπολειπόμενων στεγαστικών δανείων αυξήθηκε κατά 3.741%. 
7 Σε έρευνα της ΤτΕ που παρουσιάστηκε στην ημερίδα τονίστηκε ότι, από το σύνολο της χρηματοδότησης που έχει δοθεί από τις τράπεζες, το 42% (100,1 δισ. ευρώ) αφορά τα νοικοκυριά. Το 70,4% είναι στεγαστικά δάνεια και το 28,2% καταναλωτικά. 
8 Το 2013 μόλις το 17% των συναλλαγών αγοράς κατοικίας έγινε με δάνειο όταν το 2009 ήταν στο 82%. Οι τράπεζες δίνουν μόλις το 35% της συνολικής αξίας του ακινήτου έναντι 70% στις αρχές του 2009. 
Η αγορά στην Αττική 
Αναφορικά με την πορεία της αγοράς στην Αττική, καταγράφονται πωλήσεις κάτω από την αντικειμενική αξία στον Δήμο Αθηναίων και τα βόρεια προάστια. Συγκεκριμένα, οι αντικειμενικές είναι υψηλότερες των ζητούμενων τιμών από 3% έως 33% ανάλογα με την περιοχή. Στα παλαιά διαμερίσματα το ποσοστό κυμαίνεται από 20% έως 70% ανάλογα με την περιοχή. 
Στις σημαντικότερες περιοχές του Δήμου Αθηναίων, οι αξίες για τα καινούργια ακίνητα εμφανίζονται αυτήν τη στιγμή υψηλότερες στη Νέα Φιλοθέη – έως 2.000 ευρώ το τ.μ., όταν η αντικειμενική είναι πάνω από τα 1.800 ευρώ –, ενώ στην περιοχή των Αμπελοκήπων οι τιμές στα καινούργια σπίτια κυμαίνονται μεταξύ 1.500 και 1.700 ευρώ ανά τ.μ. Στο Κολωνάκι καταγράφονται οι υψηλότερες τιμές όσον αφορά τα παλιά σπίτια, φθάνοντας από 1.500 έως 2.000 ευρώ. 
Η πιο φθηνή περιοχή είναι η Κυψέλη, όπου οι τιμές στα καινούργια είναι στα 1.000 ευρώ ανά τ.μ., με την αντικειμενική να είναι άνω των 1.500 ευρώ ανά τ.μ., ενώ στα παλιά σπίτια το αντίστοιχο νούμερο κυμαίνεται από 300 έως 400 ευρώ ανά τ.μ. 
Στο Ψυχικό κι ενώ οι αντικειμενικές τιμές για τα παλιά σπίτια είναι άνω των 4.800 ευρώ το τ.μ., οι σημερινές αξίες για τα παλιά σπίτια είναι μεταξύ 1.750-2.200 ευρώ το τ.μ.. Στα οικόπεδα, στην ίδια περιοχή, οι αντικειμενικές είναι στα 4.380 ευρώ ανά τ.μ., με τις πραγματικές τιμές να κυμαίνονται μεταξύ 1.500-1.700 ευρώ ανά τ.μ. 
◆ Στα δυτικά προάστια, στις κατοικίες το μέσο ποσοστό πτώσης των αξιών των νεόδμητων κατοικιών την τελευταία πενταετία είναι 22,7%. Οι περιοχές με τη μεγαλύτερη πτώση τιμών ήταν η Αγ. Βαρβάρα (10%) και η Ελευσίνα (10,7%). Οι περιοχές με τη μικρότερη πτώση τιμών ήταν οι Θρακομακεδόνες (1,1%), η Μεταμόρφωση (1,3%) και η Νέα Χαλκηδόνα (1,3%). Η απόκλιση μεταξύ ζητούμενων και εκτιμώμενων τιμών ήταν 16,73%. 
◆ Στα βόρεια προάστια, οι τιμές για τα νεόδμητα στην περιοχή του Αγίου Νικολάου είναι έως 2.500 ευρώ ανά τ.μ., με την αντικειμενική να είναι στα 2.000 ευρώ ανά τ.μ. Στα Βριλήσσια οι τιμές των οικοπέδων είναι στα 400-480 ευρώ ανά τ.μ. και στα Μελίσσια από 350 έως 500 ευρώ. Αντίστοιχα, στην Κηφισιά, στο Κεφαλάρι, τα οικόπεδα πωλούνται στα 800 ευρώ ανά τ.μ., με την αντικειμενική να είναι στα 1.460 ευρώ ανά τ.μ. 
◆ Στα ανατολικά προάστια, το μέσο ποσοστό πτώσης των αξιών των νεόδμητων κατοικιών την τελευταία πενταετία είναι στο 25%. Παράλληλα, διαπιστώνεται αισθητή μείωση του ρυθμού πτώσης των αξιών το 2013 (5%) σε σχέση με το 2012 (11%). Οι περιοχές με τη μεγαλύτερη πτώση τιμών ήταν τα Γλυκά Νερά (15%), ο Γέρακας ( 11%) και η Αρτέμιδα (11%). Οι περιοχές με τη μικρότερη πτώση τιμών ήταν η Νέα Μάκρη και το Π. Ράφτη με 1%. 
◆ Στα νότια προάστια και στη Βούλα, στα νεόδμητα, οι τιμές είναι μεταξύ 2.300 και 3.000 ευρώ ανά τ.μ., στη Βουλιαγμένη φθάνουν έως 4.000 ευρώ ανά τ.μ., ενώ στη Βάρκιζα έως τα 3.000 ευρώ ανά τ.μ. 
Νέες ασάφειες του Θεοχάρη 
Τέλος στην εκχώρηση ανείσπρακτων ενοικίων στο Δημόσιο από την 1η Ιανουαρίου του 2014 βάζει με εγκύκλιο που απέστειλε σε όλες τις εφορίες ο γενικός γραμματέας Δημοσίων Εσόδων Χάρης Θεοχάρης. Απαντώντας σε ερωτήματα που είχαν τεθεί στην υπηρεσία, ενημερώνει τις εφορίες ότι η πρακτική της εκχώρησης ανείσπρακτων μισθωμάτων έπαψε να ισχύει από την 1η Ιανουαρίου 2014. 
Στην εγκύκλιο αναφέρεται: «Σας πληροφορούμε ότι με τις διατάξεις της παραγράφου 11 του Ν. 4223/2013 ορίζεται ότι από 1.1.2014 ο Ν. 2238/1994 και όλες οι κανονιστικές πράξεις και εγκύκλιοι που εκδόθηκαν κατ’ εξουσιοδότηση αυτού παύουν να ισχύουν. Ως εκ τούτου η διαδικασία εκχώρησης ανείσπρακτων μισθωμάτων και τόκων δανείων που ορίζονται στις διατάξεις της παραγράφου 7 του άρθρου 4 του Ν. 2238/1994 έπαψαν να ισχύουν από 1.1.2014». 
Το θέμα προκάλεσε αντιδράσεις από λογιστές, οι οποίοι θεωρούν την εγκύκλιο ασαφή, καθώς δεν ξεκαθαρίζει τι ισχύει για τα ανείσπρακτα ενοίκια του 2013 που θα δηλωθούν στις φετινές φορολογικές δηλώσεις. Αρμόδια στελέχη του υπουργείου διευκρινίζουν πως δεν αλλάζει τίποτα για το 2013, ενώ για το 2014 δεν απαιτείται διαδικασία εκχώρησης, καθώς με τον νέο Κώδικα Φορολογίας Εισοδήματος εισόδημα που δεν εισπράττεται δεν αποτελεί εισόδημα και συνεπώς δεν υπάρχει ανάγκη να δηλωθεί και να φορολογηθεί.