Η αναπροσαρμογή των αντικειμενικών αλλάζει τα δεδομένα

Η χρονιά μας αφήνει με αρκετές αλλαγές στην όλη οικονομική διάσταση. Το αδιαχώρητο όλο το τελευταίο διάστημα στα συμβολαιογραφεία. Ο λόγος η αναπροσαρμογή των αντικειμενικών αξιών.

Του Νίκου Σακελλαρί

ου, συνεργάτη του Taxheaven

Οι πρόσφατες εξελίξεις με τον ΕΝΦΙΑ βασίστηκαν στη φιλοσοφία της σταδιακής εξίσωσης των αντικειμενικών αξιών με τις αγοραίες αξίες για την πάταξη της φοροδιαφυγής. Ταυτόχρονα το ζητούμενο είναι να διευρυνθεί η φορολογική βάση με το να πληρώνουν και τα χαμηλότερα εισοδήματα το μερίδιο του φόρου που τους ανήκει. Βάσει στατιστικών που έχει το Υπ. Οικονομικών, το 70-80% του ΕΝΦΙΑ που εισπράττεται κάθε χρόνο διαμορφώνεται γύρω στο 1,5 δις ευρώ που εισπράττεται από περίπου 2 εκατ. ιδιοκτήτες ακινήτων. Όμως η ιδιοκτησία ακινήτων ξεπερνά τα 5 εκατ. πολίτες (Έλληνες και αλλοδαπούς) επομένως τα έσοδα αυτά μπορούν να διαμορφωθούν σε 3-3,5 δις ευρώ κάτω από το θετικό σενάριο ότι η ανάπτυξη θα είναι άνω του 3% και ότι οι πολίτες θα συνεχίσουν να πληρώνουν τους φόρους τους με την ίδια συχνότητα.

Όμως, οι αποφάσεις για αναδιαμόρφωση του ΕΝΦΙΑ μέσω των αντικειμενικών αξιών σκοντάφτει στο γεγονός ότι πλήττονται ιδιαίτερα περιοχές με χαμηλά εισοδήματα ενώ αντίθετα μειώνεται ο ΕΝΦΙΑ σε περιοχές με υψηλά εισοδήματα. Η λογική της αύξησης της φορολογητέας βάσης δεν φαίνεται να λειτουργεί σωστά και έτσι οι φτωχότεροι πληρώνουν περισσότερο ενώ οι πλουσιότεροι πληρώνουν λιγότερο κάνοντας εμφανέστατη τη φορολογική αδικία. Το δεύτερο πρόβλημα είναι ότι η αύξηση των αντικειμενικών αξιών οδηγεί σε γεωμετρική αύξηση πολλών άλλων επιβαρύνσεων με αποτέλεσμα την πολλαπλασιαστική αύξηση της αξίας των ακινήτων που ουσιαστικά θα ξεπερνά την αγοραία αξία.

Το ζητούμενο να παταχθεί η φοροδιαφυγή που καταγράφεται στις μεταβιβάσεις ακινήτων (αγοραπωλησίες) με χαμηλές αντικειμενικές αξίες και πολύ υψηλότερες αγοραίες αξίες φαίνεται ότι έχει ένα διακύβευμα που θα επηρεάσει την ελληνική κτηματαγορά.   

Μεταβιβάσεις ακινήτων

Είναι γνωστό ότι στις μεταβιβάσεις ακινήτων τις τελευταίες δεκαετίες καταγράφονταν στα συμβόλαια διαφορές μεταξύ αναγραφόμενης αντικειμενικής αξίας και αγοραίας αξίας. Για παράδειγμα ένα διαμέρισμα 100 τμ σε περιοχή με αντικειμενική αξία 2.000 ευρώ/τετραγωνικό εγγράφονταν με τιμή πώλησης 200.000 ευρώ ενώ στην πράξη μπορούσε να είχε μεταβιβαστεί στην αγοραία αξία των 3.000 ευρώ/ τετρ. μέτρο, δηλαδή στα 300.000 ευρώ διαμορφώνοντας μία διαφορά των 100.000 ευρώ που δεν φαίνονταν στην εφορία. Αυτή τη διαφορά θέλησε να πιάσει το Υπ. Οικονομικών που υπολογίζεται περίπου στα 200-250 εκατ. ευρώ το χρόνο στις καλές περιόδους. Όμως η στρέβλωση της φορολογικής αξιολόγησης ίσως οδηγήσει στο να κερδηθούν αυτά τα 200-250 εκατ. ευρώ διαφυγόντα έσοδα και να ‘τραυματιστεί’ η αγορά του real estate.

Τι δείχνουν τα παλαιότερα στοιχεία

Βάσει παλαιότερων στατιστικών, οι κατοικίες που πωλήθηκαν κάτω από την αντικειμενική τους αξία την περίοδο 2010-2015 αποτέλεσαν μέχρι και το 50% του συνόλου των αγοραπωλησιών που πραγματοποιήθηκαν.

Ωστόσο, τα ακίνητα που πωλήθηκαν σε αξίες χαμηλότερες της αντικειμενικής είναι σχεδόν όλα κατασκευασμένα πριν από το 2000 και πωλητές ήταν ιδιώτες και όχι επαγγελματίες κατασκευαστές. Άλλωστε, όπως προκύπτει, πλην ελαχίστων εξαιρέσεων, τα ακίνητα που κατασκευάστηκαν από το 2000 και μετά, πωλούνται πάνω από την αντικειμενική.  

Ας ελπίσουμε ότι το υπουργείο θα αντιληφθεί την κρισιμότητα της κατάστασης πριν είναι αργά για την ελληνική κτηματαγορά που προσφέρει πολύ περισσότερα έσοδα στον προϋπολογισμό.