Αγορά ακινήτων: Στα επίπεδα του 2017

 

Η επενδυτική «έκρηξη» που καταγράφηκε στη χώρα μας, επήλθε μετά τη μεσοσταθμική μείωση των τιμών κατά 42,4% (τιμές πώλησης) συνολικά κατά το διάστημα από το τρίτο τρίμηνο του 2008 μέχρι και το αντίστοιχο τρίμηνο του 2017, ενώ σε πολλές περιπτώσεις η μείωση άγγιξε το 60%.

Η κατασκευή νέων κατοικιών το διάστημα 2007-2016, μειώθηκε κατά 93,3% δηλαδή από 71.936 το 2007 σε 4.883 νέες κατοικίες το 2016, ενώ οι επενδύσεις σε κατοικίες, ως ποσοστό του ΑΕΠ, μειώθηκαν από το 10,8% το 2007 σε μόλις 0,8% το 2015.

Παράλληλα, το επενδυτικό κενό στην Ελλάδα ήταν τεράστιο. Την περίοδο 2008-2016 οι καθαρές επενδύσεις μειώθηκαν κατά 18 μονάδες του ΑΕΠ, ενώ το 2017 υστερούσαν περίπου 9 % του ΑΕΠ σε σύγκριση με το μέσο μερίδιο επενδύσεων στην Ευρωζώνη.

Βάσει των παραπάνω δεδομένων, η Ελλάδα αποτέλεσε πόλο έλξης επενδύσεων κυρίως λόγω των επενδυτικών ευκαιριών που δημιουργήθηκαν σε συνδυασμό με τον αυξανόμενο τουρισμό, γι΄αυτό το μεγαλύτερο ποσοστό ακινήτων που αγοράστηκαν τα τελευταία χρόνια είτε από εγχώριους επενδυτές, είτε από αλλοδαπούς, ήταν ακίνητα με στόχο την εκμετάλλευση τους μέσω βραχυχρόνιων μισθώσεων, την απόκτηση της golden visa όσον αφορά τους αλλοδαπούς και η αγορά αυτοτελών κτηρίων για τη δημιουργία ξενοδοχειακών μονάδων.

Ο πρόεδρος του Πανελλαδικού Δικτύου E-Real Estates, Θεμιστοκλής – Ανδρέας Μπάκας

Παράλληλα, οι επενδυτές, επέλεξαν την Ελλάδα λόγω της ταχείας αύξησης των τιμών που καταγράφηκε τα τελευταία 2-3 χρόνια και τις ικανοποιητικές αποδόσεις των κεφαλαίων σε μικρό χρονικό διάστημα.

Όσον αφορά την κινητικότητα των Κινέζων στην ελληνική κτηματαγορά, οφείλεται τόσο στα άνωθεν αλλά και στους ισχυρούς πολιτικούς δεσμούς μεταξύ Αθήνας – Πεκίνου, καθώς και των θεσμικών – διακρατικών επενδύσεων στην Ελλάδα. Ενώ, παράλληλα το χαμηλό όριο των 250.000 ευρώ για την απόκτηση της golden visa , είναι άκρως ανταγωνιστικό σ΄σχέση με άλλες χώρες της Ε.Ε .

Λόγω των παραπάνω δεδομένων, το έτος 2019 αποτέλεσε την τέταρτη συνεχόμενη χρονιά αύξησης των καθαρών ξένων άμεσων επενδύσεων στη χώρα μας, μετά την ετήσια αύξηση κατά 9,0% από το 2017 στο 2018, κατά 23,5% από το 2016 στο 2017 και κατά 118,5% από το 2015 στο 2016.

Ως εκ τούτου, με βάση και τα στοιχεία του ισοζυγίου πληρωμών το 2019, ο τομέας της αγοράς ακινήτων ήταν υπεύθυνος για το 35% των άμεσων ξένων επενδύσεων που πραγματοποιήθηκαν πέρυσι στην ελληνική οικονομία, οι οποίες ανήλθαν σε 4,2 δισ. ευρώ.

Σύμφωνα με την Γενική Γραμματεία Μεταναστευτικής Πολιτικής, έως τις 2  Σεπτεμβρίου του 2020 έχουν εκδοθεί 368 άδεις διαμονής σε επενδυτές-αγοραστές ακινήτων σύμφωνα με τις διατάξεις του νομοθετικού πλαισίου Ν 4143/2013 (golden visa) για την προσέλκυση αλλοδαπών επενδυτών, όταν την περσυνή χρονιά οι άδειες διαμονής που εκδόθηκαν ήταν 3.428. Αξίζει να αναφέρουμε ότι το μεγαλύτερο μέρος των αδειών διαμονής σε επενδυτές – αγοραστές ακινήτων που εκδόθηκαν στις αρχές της φετινής χρονιάς, αφορούσαν αγοραπωλησίες του 2019 που απλά λόγω του φόρτου εργασίας και των απαιτούμενων διαδικασιών, η έκδοση πραγματοποιήθηκε το 2020.

Στο πρώτο lockdown, «Η ζήτηση από το εξωτερικό, η οποία συνέβαλλε σημαντικά στην ανάκαμψη της αγοράς τα τελευταία έτη, είναι πλέον ανύπαρκτη, με σημαντικές συμφωνίες να έχουν «παγώσει» ή και ακυρωθεί. Το εγχώριο ενδιαφέρον για συναλλαγές επί ακινήτων είχε καθηλωθεί τόσο από την πλευρά της προσφοράς όσο και – κυρίως – από την πλευρά της ζήτησης, καθώς οι αβεβαιότητες για τη διάρκεια της τρέχουσας κρίσης και τις επιπτώσεις της στην πραγματική οικονομία ήταν ιδιαίτερα υψηλές.

Παράλληλα, σύμφωνα με τα στοιχεία της ΤτΕ, το πρώτο εξάμηνο του 2020 ολοκληρώθηκε με κάθετη πτώση των άμεσων ξένων επενδύσεων σε ακίνητα κατά 50%, από 736,6 εκατ.€ το α’ εξάμηνο του 2019 σε 371,3 εκατ.€ αντίστοιχα το 2020.

Το «πάγωμα» της βραχυχρόνιας μίσθωσης, επέφερε και άμεσο «πάγωμα» στις αγοραπωλησίες ακινήτων με στόχο την άμεση ανακαίνιση και εγγραφή τους στις πλατφόρμες  βραχυχρόνιες μίσθωσης. Μη ξεχνάμε ότι η βραχυχρόνια μίσθωση, αποτέλεσε το λόγο για την αύξηση των αγοραπωλησιών ακινήτων στο κέντρο της Αθήνας τα τελευταία 4 χρόνια και ιδιαίτερα το 2015 που καταγράφηκε η πρώτη αύξηση της τάξεως + 46,8% σε σχέση με την προηγούμενη χρονιά, το 2016 οι αγοραπωλησίες αυξήθηκαν κατά 27,7 %, το 2017 κατά 18 % και το 2018 κατά 59,6%.

Σύμφωνα με τα παραπάνω, οι αγοραπωλησίες των ακινήτων το 2020 παρουσιάζουν μια «ανώμαλη προσγείωση» που αγγίζει σε επίπεδα αριθμών το 2017.

Χαρακτηριστικό παράδειγμα αποτελεί ο Δήμος Αθηναίων, όπου φέτος οι μεταβιβάσεις είναι μόλις 2.977 σύμφωνα με τα στοιχεία του Μητρώου Αξιών Μεταβιβάσεων Ακινήτων – Γενική Γραμματεία Πληροφοριακών Συστημάτων, έναντι 5.303 στο σύνολο του 2019, 5.808 το 2018 και 2.969 το 2017. Η πτώση συγκριτικά με το 2019 αγγίζει το 56%, πρόκειται για μια εικόνα η οποία δεν πρόκειται να διαφοροποιηθεί ιδιαίτερα τις επόμενες 5 ημέρες που απομένουν έως το τέλος του τρέχοντος έτους.

Ο κλάδος των ακινήτων είναι αλληλένδετος με την οικονομία της χώρας, με τον τουρισμό (το 2020 απώλειες κοντά στο 80% σε σχέση με το 2019) που αποτελεί τον μεγαλύτερο αρωγό επενδύσεων στο real estate , όπου το 2021 σύμφωνα με στοιχεία του ΣΕΤΕ στοχεύουν πλέον στο β’ εξάμηνο του έτους και σε έσοδα θα αγγίξουν το 50% σε σχέση με το 2019, την ψυχολογία των καταναλωτών, το αίσθημα ασφάλειας και την επενδυτική στόχευση της παγκόσμιας κοινότητας την εκάστοτε χρονική στιγμή στη χώρα που διαθέτει ή/και δημιουργεί επενδυτικές ευκαιρίες.

Τα δεδομένα αλλάζουν εν μέσω πανδημίας του κορονοϊού, η κτηματαγορά βρίσκεται αντιμέτωπη για άλλη μια φορά με μια υποκείμενη οικονομική κρίση που θα επηρεάσει πρωτίστως τα επαγγελματικά ακίνητα και δευτερεύοντος τα οικιστικά , όπου ο ρυθμός και το ύψος της μείωσης των αξιών και των μισθωμάτων θα καθοριστεί από πολλούς παράγοντες.

Κλειδί στην εξέλιξη και τη δυναμική της αγοράς θα αποτελέσουν οι χρηματοοικονομικοί δείκτες, η διαθεσιμότητα και η ευκολία δανεισμού, τα αναπτυξιακά μέτρα που θα στοχεύουν στην οικονομική ενδυνάμωση των πολιτών, το φορολογικό καθεστώς, τα μέτρα στήριξης των υφιστάμενων επενδυτών και προσέλκυσης νέων, το αίσθημα ασφάλειας των εργαζομένων για την εργασία τους και τα εισοδήματά τους αλλά και η εν γένει εσωτερική και εξωτερική σταθερότητα της χώρας μας.

*Ο Θεμπιστοκλής Μπάκας είναι πρόεδρος του Πανελλαδικού Δικτύου E-Real Estates